房屋租賃糾紛：房屋租賃合同中優(yōu)先購買權(quán)糾紛的處理
所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間，出租人在出賣該租賃房屋時，承租人得以與其他購買人同等條件優(yōu)先購買該租賃房屋。在我國的一系列民事立法中，明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：房主出賣房屋時在同等條件下原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第三十六條第二款指出：出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人享有優(yōu)先權(quán)的條件是：
1.房屋租賃合同合法有效是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)是基于房屋租賃合同而享有的一項法定權(quán)利。因此，沒有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優(yōu)先購買權(quán)。
2.優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項法定權(quán)利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優(yōu)先購買權(quán)沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)推定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人才喪失優(yōu)先購買權(quán)。3.出租人出賣租賃房屋的要約在租賃合同有效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力持續(xù)到租賃合同生效之后。房屋租賃合同終止以后出租人當(dāng)然享有自由處分其房屋的權(quán)利，即使承租人尚未履行返還義務(wù)，因其不具有承租人的地位，其也就不享有優(yōu)先購買權(quán)。注意：《合同法》第二百三十條規(guī)定的出租人出賣租賃房屋中的出賣，是指出租人向外發(fā)出出賣租賃房屋的意思表示，而非買賣租賃房屋的合同已經(jīng)成立或者生效。
4.同等條件。對于此問題，學(xué)者有不同的主張。從條件是否相同，分為：第一種觀點(diǎn)是絕對同等說，認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件應(yīng)與其他買受人條件絕對相同和完全一致；第二種觀點(diǎn)是相對同等說，認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件與其他買受人條件大致相同即為同等條件；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，除了法律規(guī)定或者合同約定限制條件外，同等條件僅指價格同等。第一種觀點(diǎn)在適用上過于苛刻，不利于保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)；第二種觀點(diǎn)過于寬泛，不易操作；第三種觀點(diǎn)，抓住條件的關(guān)鍵要素，但忽略合同訂立過程。如果只注重價格，承租人可以不顧出租人利益，任意拖延承諾時間，這對出租人不利，更對財產(chǎn)流轉(zhuǎn)不利。
應(yīng)該確定哪些條件應(yīng)該相同。我們認(rèn)為，首先是價格條件，即購房價款的數(shù)額相等。出租人出賣房屋的目的是獲得一定價款，一定數(shù)額價款是承租人獲得房屋所有權(quán)的對價，故購房價款是否相等是決定承租人與其他購房人是否具有同等條件的決定性因素。當(dāng)然并不僅僅考慮相同價款，還要考慮價款的支付方式和期限等因素。其次是承諾時間的先后。出租人同時或者大體一致的時間向承租人和其他人發(fā)出出賣房屋要約并限定期限，承租人應(yīng)當(dāng)在此期限內(nèi)承諾，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。如果要約要求的承諾期限不一致，承租人的承諾期限不早于其他人。如果要約沒有約定承諾期限，承租人在合理的期限內(nèi)未承諾，亦視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
5.承租人必須在一定的時間內(nèi)行使。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個月內(nèi)行使。
房屋優(yōu)先購買權(quán)總的來說具有以下幾個特點(diǎn)：
第一，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定民事權(quán)利，是一種由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利。它并非基于租賃雙方當(dāng)事人協(xié)議而產(chǎn)生。承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對世性，可以對抗第三人。
第二，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。即承租人在符合法定條件的情況下，可以依一方的意思表示而形成與出租人之間的買賣合同關(guān)系。形成權(quán)的行使，權(quán)利人既可以意思表示的方式主張，也可以通過訴訟的方式，也就是形成之訴的方式來實(shí)現(xiàn)。但是，值得注意的是，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干意見（試行）》第118條的規(guī)定，在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定，擅自將租賃房屋出賣給第三人的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣關(guān)系無效。實(shí)踐中，也多采取確認(rèn)之訴的方式來保護(hù)承租人的利益。我們認(rèn)為，這是不符合法理的。形成權(quán)的保護(hù)應(yīng)當(dāng)采取形成之訴的方式，而不是確認(rèn)之訴。而且，承租人的權(quán)利完全可以通過行使法定優(yōu)先購買權(quán)這一形成權(quán)即可實(shí)現(xiàn)。就出租人與第三人之間的買賣合同而言，雖然合同已經(jīng)成立，但因存在承租人的優(yōu)先購買權(quán)而不能生效。因此，該買賣合同不生效這一法律狀態(tài)，已是不言而喻，無需人民法院再以一判決對此加以確認(rèn)。而且，即使人民法院作出確認(rèn)無效判決，也不能直接使承租人實(shí)際享有形成權(quán)的利益，即在同等條件下取得與出租人之間的買賣合同關(guān)系，而必須另行主張或者另行起訴。因此，我們認(rèn)為，最高人民法院上述解釋是存在問題的。
第三，優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。如果出租人不出賣房屋則承租人不得以享有優(yōu)先購買權(quán)為理由要求出租人將房屋賣給承租人。只有當(dāng)房屋出租人出賣房屋時，承租人才在同等條件下將實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。
第四，優(yōu)先購買權(quán)是一種限制權(quán)。相對于出租人來講，承租人的優(yōu)先購買權(quán)其實(shí)是對他所有權(quán)行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，出租人便不得將房屋賣給第三人。
審判實(shí)踐中，比較常見的問題，除了上述以外，主要是如何處理承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)之間的權(quán)利沖突。這兩種權(quán)利沖突的前提是，均面臨同等條件下的購買競爭。如果不在同一條件下則不發(fā)生權(quán)利沖突問題。
我國學(xué)理上的通說認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于共有，即源于物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)源于合同，即源于債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)。但也有'學(xué)者持有不同觀點(diǎn)，認(rèn)為從優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)出發(fā)，運(yùn)用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先原則原理，來比較兩優(yōu)先購買權(quán)的效力的優(yōu)劣，論證的根據(jù)和思路均存在嚴(yán)重問題。我們在結(jié)論上贊同學(xué)理上的通說，即共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但是，在解釋基礎(chǔ)上，對于通說不敢茍同。共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)都屬于法定優(yōu)先權(quán)，其效力不應(yīng)因?yàn)闄?quán)利的來源不同而不同，因?yàn)榉ǘ▋?yōu)先權(quán)畢竟不是其基礎(chǔ)權(quán)利本身。因此，以此為路徑解釋共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有更為優(yōu)先地位，是不充分的。解決權(quán)利沖突，不僅僅是邏輯上的問題，更大程度上是價值判斷、利益衡量問題。房屋的共有關(guān)系，一般基于其他更為特殊、緊密的關(guān)系，如親屬或繼承而產(chǎn)生，因此，就價值衡量而言，應(yīng)得到更為優(yōu)先的保護(hù)。
