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一、問(wèn)題的提出

　　甲、乙簽訂一份《廠房租賃合同》，約定乙方租賃甲方廠房用于開(kāi)辦來(lái)料加工企業(yè)，租期五年。五年之后，因乙方未按照合同約定履行租金給付義務(wù)，甲方起訴至法院。乙方以該廠房未按照建筑法和消防法的相關(guān)規(guī)定辦理施工許可證、竣工驗(yàn)收合格證以及消防驗(yàn)收合格證等理由主張?jiān)撟赓U合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

　　上述乙方所述的強(qiáng)制性規(guī)定，主要有建筑法第七條關(guān)于建筑工程開(kāi)工前建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的規(guī)定；第六十一條第二款關(guān)于建筑工程竣工后未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用的規(guī)定；消防法第十條關(guān)于建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用的規(guī)定。實(shí)務(wù)中，此類案件數(shù)量眾多，違反此類規(guī)定是否導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，值得探討。

　　二、對(duì)無(wú)效說(shuō)的分析與評(píng)論

　　無(wú)效說(shuō)認(rèn)為，上述諸條法律規(guī)范都屬于強(qiáng)制性規(guī)范，出租人違反此類強(qiáng)制性規(guī)范屬于合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”之情形，因此，租賃合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效，此其一。其二，涉案房屋未辦理相關(guān)許可證或合格證，屬于非法建筑，因此，標(biāo)的物違法，合同無(wú)效。其三，從社會(huì)效果考慮，此類租賃合同往往涉及到大量員工的住宿問(wèn)題，存在消防、建筑安全方面的隱患。如果判定其有效，則會(huì)潛在地鼓勵(lì)類似的出租人不辦理相關(guān)的許可證和合格證而出租房屋，從而增加重大安全事故發(fā)生的可能性，因此應(yīng)當(dāng)判定其無(wú)效。

　　對(duì)于無(wú)效說(shuō)，筆者認(rèn)為未臻妥當(dāng)，評(píng)論如下：

　　第一，“強(qiáng)制性規(guī)定”是指不允許當(dāng)事人約定排除的規(guī)定。其又可分為命令當(dāng)事人為一定行為的強(qiáng)制性規(guī)定和禁止當(dāng)事人為一定行為的禁止性規(guī)定。從規(guī)范的功能分析，強(qiáng)制性規(guī)定又可分為效力性的強(qiáng)制性規(guī)范和取締性的強(qiáng)制性規(guī)范。臺(tái)灣學(xué)者史尚寬認(rèn)為：“前者著重違反行為之法律行為價(jià)值，以否認(rèn)其法律效力為目的；后者著重違反行為之事實(shí)行為價(jià)值，以禁止其行為為目的。”由此，違反效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，合同方為無(wú)效，而違反取締性的強(qiáng)制性規(guī)范，合同效力一般不受影響。可見(jiàn)，至少在理論上，違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同并非都無(wú)效，而是需要區(qū)別對(duì)待。

　　第二，從我國(guó)現(xiàn)行法來(lái)看，合同法第五十二條關(guān)于無(wú)效合同類型的規(guī)定，相較于民法通則來(lái)說(shuō)，其范圍明顯縮小。因此，嚴(yán)格限制無(wú)效合同的范圍，促進(jìn)交易、減少社會(huì)成本是該規(guī)定的立法目的。另外，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條關(guān)于嚴(yán)格限制批準(zhǔn)、登記成為合同的生效要件、第十條關(guān)于嚴(yán)格限制超越經(jīng)營(yíng)范圍的合同被認(rèn)定為無(wú)效合同的規(guī)定都說(shuō)明立法上對(duì)合同的有效要件之范圍和無(wú)效合同的范圍盡量限制的立法思路。當(dāng)然，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條、第二條關(guān)于缺乏相應(yīng)資質(zhì)、借用資質(zhì)或者違反招投標(biāo)的規(guī)定的建設(shè)工程施工合同認(rèn)定為無(wú)效的規(guī)定，也說(shuō)明，即便此類合同違反了相關(guān)的強(qiáng)制性規(guī)定，在法律后果上則按照“無(wú)效合同、有效對(duì)待”來(lái)處理，并非嚴(yán)格按照無(wú)效合同對(duì)待（第二條說(shuō)明，即使認(rèn)定合同無(wú)效，也應(yīng)當(dāng)支持適當(dāng)履行合同的承包人的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，而這明顯超出了不當(dāng)?shù)美姆颠€范圍）。上述規(guī)定說(shuō)明，法官在判斷違反強(qiáng)制規(guī)定的合同效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)慎之又慎。

　　第三，無(wú)效說(shuō)所主張的“標(biāo)的物違法”之理由，難以茍同。例如在商品房預(yù)售合同中，在建房屋肯定尚未取得驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證等，甚至在房屋建成以后也未必能夠取得相關(guān)證明，何以不認(rèn)定此類合同因“標(biāo)的物違法”而無(wú)效而僅判定購(gòu)房人有違約請(qǐng)求權(quán)、合同解除權(quán)？厚此而薄彼，難以符合“相同事物相同對(duì)待”的形式正義理念。

　　第四，從立法目的考量，建筑法和消防法的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定之目的，在于保證建筑工程的質(zhì)量和安全以及預(yù)防火災(zāi)和減少火災(zāi)危害。此類規(guī)定所規(guī)制的對(duì)象是建設(shè)活動(dòng)本身，根據(jù)這些強(qiáng)制規(guī)定，承擔(dān)此類義務(wù)的是建設(shè)單位，因此，其規(guī)范對(duì)象是租賃合同的出租人而非雙方當(dāng)事人。如果認(rèn)定租賃合同無(wú)效，則不當(dāng)擴(kuò)大了此類強(qiáng)制規(guī)定的調(diào)整范圍，此其一。其二，如果認(rèn)定租賃合同無(wú)效，并不能促使出租人及時(shí)地履行相關(guān)義務(wù)，因?yàn)榉ㄔ簾o(wú)權(quán)直接要求當(dāng)事人辦理上述許可證和合格證（筆者就見(jiàn)到過(guò)同一出租人將一幢無(wú)證廠房先后出租給多個(gè)承租人、且都先后因未辦理相關(guān)證件導(dǎo)致承租人損失的案例）。相反，在很多案例中，當(dāng)事人約定了出租房屋的目的（辦廠），同時(shí)約定了具有懲罰性質(zhì)的違約金。后因出租人未辦理相關(guān)證件導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的（例如辦理工商登記），如果不宣告合同無(wú)效，承租人可以根據(jù)合同請(qǐng)求其承擔(dān)違約金責(zé)任，這樣反倒促使出租人及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，履行相關(guān)安全義務(wù)，更有利于實(shí)現(xiàn)上述強(qiáng)制規(guī)定的立法目的。另外，對(duì)于雖未辦理相關(guān)證件但事實(shí)上符合相關(guān)強(qiáng)制規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)和消防標(biāo)準(zhǔn)的出租人，宣告合同無(wú)效也往往有失公平。其三，實(shí)現(xiàn)上述強(qiáng)制規(guī)定的立法目的的主要職權(quán)在于監(jiān)管機(jī)關(guān)，判定合同無(wú)效在一定程度上導(dǎo)致了司法權(quán)的不當(dāng)擴(kuò)張。

　　三、理論基礎(chǔ)與路徑選擇

　　綜上可知，對(duì)于本案，需要重新認(rèn)識(shí)相關(guān)強(qiáng)制規(guī)定與租賃合同效力之間的關(guān)系。

　　就合同的效力而言，無(wú)論是英美法系國(guó)家還是大陸法系國(guó)家，違反強(qiáng)制規(guī)定的合同并不都是無(wú)效。大陸法系國(guó)家的理論和實(shí)踐都普遍認(rèn)為，并非所有的違反強(qiáng)制規(guī)定的合同都是無(wú)效的，要根據(jù)該合同所違反的法律的立法目的來(lái)判斷。在英美法上，只有在制定法明確規(guī)定不得強(qiáng)制執(zhí)行或者反對(duì)執(zhí)行此類合同條款的公共政策確實(shí)超過(guò)了執(zhí)行該合同的利益的情況下，法官才會(huì)作出不強(qiáng)制執(zhí)行該合同條款的判決。

　　以上述理論依據(jù)為基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為，類似的租賃合同總體上應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其有效，其原因除了本文第二部分所闡述的以外，還有：第一，建筑法對(duì)違反第七條的行為、消防法對(duì)違反第十條的行為分別規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰措施（建筑法第六十四條、消防法第四十條）。這說(shuō)明，該強(qiáng)制規(guī)定著重強(qiáng)調(diào)此類行為違反了某些事實(shí)行為價(jià)值，應(yīng)受到禁止，所以，在性質(zhì)上，此類規(guī)定屬于取締性強(qiáng)制規(guī)范，違反它們應(yīng)不影響合同的效力。第二，準(zhǔn)確而言，是出租人的建房行為違反了上述規(guī)定，出租人與承租人簽訂租賃合同的行為以及租賃合同的內(nèi)容本身并不違反強(qiáng)制規(guī)定，亦即，出租人的不當(dāng)行為與租賃合同條款本身之間聯(lián)系的直接性較弱。第三，從現(xiàn)實(shí)的案例來(lái)看，此類合同產(chǎn)生糾紛的原因往往是由于承租方拖欠租金所引起。法院在確認(rèn)合同無(wú)效后，往往會(huì)參照合同約定的租金判決要求承租人返還不當(dāng)?shù)美ㄅ袥Q中往往用“房屋使用費(fèi)”等字眼），實(shí)際上仍然是“無(wú)效按有效”處理。綜合考慮不當(dāng)?shù)美姆颠€規(guī)則、我國(guó)法上的合同無(wú)效的法律后果，為法律的安定性計(jì)，不如承認(rèn)合同有效更符合法律體系內(nèi)部的一致性。