隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，很多租住公房的"房客"利用政策優(yōu)惠條件購(gòu)買了公房產(chǎn)權(quán)，成為真正意義上的"房主"，但由"房客"變?yōu)?quot;房主"之路并非一帆風(fēng)順。部分居民受制于各種因素，成為"長(zhǎng)期的房客"。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這部分公房成為糾紛的多發(fā)地帶：承租戶名的變更、公房產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買及房屋出售后的價(jià)款分配等問(wèn)題成為糾紛的焦點(diǎn)。本律師團(tuán)隊(duì)根據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合相關(guān)具體案例進(jìn)行分析，以為在公房買賣承租方面提供翔實(shí)參考。
第一類：<購(gòu)買產(chǎn)權(quán)>——須其他同住人同意
丈夫偽造妻子印章和簽名，購(gòu)買了公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)賣，房款到手后卷款逃跑，使妻、子面臨無(wú)家可歸的窘境。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，妻子徐女士向法院遞交了訴狀，要求確認(rèn)丈夫郭先生與他人簽訂的公有住房出售合同無(wú)效，理由是丈夫購(gòu)買公房產(chǎn)權(quán)的行為未征得同住成年人的同意。經(jīng)審理認(rèn)定，郭先生確實(shí)未征得妻子徐女士的同意擅自簽訂公房出售合同，根據(jù)冒用他人名義簽訂的公房出售合同無(wú)效的規(guī)定，法院依法宣告該合同無(wú)效。
視點(diǎn)：這是一起公有住房出售合同糾紛。根據(jù)上海市《一九九五年出售公有職工住房的方案》實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，若要購(gòu)買公房產(chǎn)權(quán)必須符合兩項(xiàng)條件，一是購(gòu)房人是公房的承租人或是同住人，二是必須征得其他具有購(gòu)房資格的同住人同意并簽署職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書(shū)。但是在實(shí)踐中，一部分購(gòu)房人受利益驅(qū)動(dòng)，在未征得家庭成員同意的情況下，通過(guò)私刻或盜用圖章、偽造簽名的方式取得職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書(shū)，而一些公房出售單位對(duì)此類協(xié)議也疏于實(shí)質(zhì)審查，即與購(gòu)房人簽訂合同。相當(dāng)一部分購(gòu)房人在獲得公房產(chǎn)權(quán)后立即將房屋再行出賣，以達(dá)到獨(dú)吞房款、中飽私囊的目的。上述糾紛即是這類案件的典型。
職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書(shū)是具有購(gòu)房資格的人協(xié)商一致同意購(gòu)買公有住房，并確定其中一人或數(shù)人為所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)人的合同。本案提示人們，房屋是保障生活安定的重大生活資料，對(duì)與其相關(guān)的租賃憑證、產(chǎn)權(quán)證、私章、身份證等重要證件在日常生活中應(yīng)當(dāng)妥善保管。家庭成員之間應(yīng)當(dāng)講究誠(chéng)信，在購(gòu)買公房產(chǎn)權(quán)這類重大事項(xiàng)上應(yīng)當(dāng)互諒互讓，協(xié)商一致，不能為了一己私利損害全體家庭成員的合法權(quán)益。公房出售單位則應(yīng)加強(qiáng)對(duì)職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書(shū)的審查，把好簽約關(guān)。
第二類：<變更戶名>——承租人應(yīng)由共同居住人協(xié)商決定
多年前小劉經(jīng)爺爺同意將戶籍從外地遷到了由爺爺承租的公房里，并隨爺爺和叔叔共同生活多年。去年?duì)敔斠虿∪ナ溃迨逄岢鲎砸炎鳛槲ㄒ坏暮戏ɡ^承人應(yīng)當(dāng)成為承租人，要求小劉搬出。小劉認(rèn)為自己來(lái)滬后一直生活在爺爺承租的公房里，應(yīng)該享有合法的居住權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，叔叔訴至法院，要求確認(rèn)自己是爭(zhēng)議公房的承租人。法院經(jīng)審理認(rèn)為，公房租賃關(guān)系是一種合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由合同雙方自行確定。因此，叔叔提出的確認(rèn)公房承租人的請(qǐng)求不屬于法院受理民事訴訟的范圍，依法予以駁回。
視點(diǎn)：這是一起因承租人死亡而引發(fā)的承租戶名變更糾紛。公房租賃關(guān)系是一種特殊的合同關(guān)系，是國(guó)家在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代實(shí)施的一種政府福利行為，由此決定了合同雙方的權(quán)利義務(wù)具有非自由、非等價(jià)的特點(diǎn)。根據(jù)《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，承租人死亡后，在承租房屋處有本市常住戶口的共同居住人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人，無(wú)法協(xié)商一致的出租人應(yīng)當(dāng)在原承租人的配偶、子女、父母、其他直系親屬之間按順序確定承租人。小劉和叔叔都具資格，應(yīng)協(xié)商確定承租人。本案中兩人無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，那么出租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定在他們之間確定承租人，叔叔作為原承租人爺爺?shù)淖优袡?quán)優(yōu)先于小劉成為承租人。但是，由于公房租賃的福利性質(zhì)，叔叔在成為承租人后也沒(méi)有權(quán)利要求小劉搬離房屋，因?yàn)樾⒌膽艏栽谠摴績(jī)?nèi)并實(shí)際居住于此，屬于共同居住人，其居住權(quán)受法律保護(hù)，任何人不得剝奪和限制。
叔叔的正確做法是持《租用公房憑證》和其他相關(guān)資料向出租人提出變更承租戶名的申請(qǐng)，經(jīng)出租人審查后予以確認(rèn)。如認(rèn)為出租人變更承租戶名的行為侵犯自身合法權(quán)益的，依法可以向人民法院提起訴訟。
第三類：<房款分配>—— 一般按實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償
1995 年據(jù)相關(guān)政策，知青子女小雨把戶籍遷入上海的舅舅何先生家。1996 年舅舅家適逢動(dòng)遷，小雨和舅舅經(jīng)安置獲得公房一套。2004 年4月5日，何先生與公房的產(chǎn)權(quán)單位某物業(yè)公司簽訂公房出售合同，幾個(gè)月后獲得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證。2005 年3月，何先生以30萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋出賣給陳先生，雙方簽訂買賣合同，2005 年12月陳先生獲得產(chǎn)權(quán)證。小雨得知此事后，認(rèn)為自己沒(méi)有在職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書(shū)上簽名，舅舅和物業(yè)公司所簽訂的公房出售合同是無(wú)效的，并以此為由訴至法院。在訴訟中小雨又改變了主意，要求何先生按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)評(píng)估，雙方爭(zhēng)議的公房起訴時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格是45萬(wàn)元。而何先生認(rèn)為無(wú)論以何標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，都應(yīng)當(dāng)扣除其從物業(yè)公司購(gòu)買公房產(chǎn)權(quán)時(shí)已經(jīng)支付的2萬(wàn)元房款。法院根據(jù)小雨的訴請(qǐng)，依法判決何先生須補(bǔ)償小雨經(jīng)濟(jì)損失計(jì)人民幣14萬(wàn)元。
視點(diǎn)：本案中小雨已經(jīng)對(duì)何先生購(gòu)買公房的行為表示追認(rèn)，因此該合同已經(jīng)成為有效合同。主要問(wèn)題是何先生應(yīng)以何標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小雨進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)形成了多種意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以房屋出售時(shí)的實(shí)際價(jià)格為基礎(chǔ)，在家庭成員之間平分;第二種意見(jiàn)認(rèn)為由于房屋的實(shí)際成交價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)格，以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配必然侵犯其他家庭成員的利益，應(yīng)當(dāng)以房屋出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配;第三種意見(jiàn)認(rèn)為按實(shí)際價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格對(duì)雙方來(lái)說(shuō)未必公允，可以按起訴時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)分配。另有意見(jiàn)認(rèn)為無(wú)論以何種價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，從公平合理的角度出發(fā)，都應(yīng)當(dāng)考慮房屋來(lái)源、成員的貢獻(xiàn)大小等酌情分配。
目前的判例傾向于采納第一種意見(jiàn)，以房屋的實(shí)際成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，將價(jià)款在權(quán)利人之間進(jìn)行分配。原因在于雖然購(gòu)房人購(gòu)買公房的行為和再次出賣售后公房的行為均未征得家庭成員的同意，但家庭成員此后既然認(rèn)可了上述兩個(gè)行為，對(duì)由此產(chǎn)生的房屋成交價(jià)格也應(yīng)當(dāng)視為同時(shí)予以認(rèn)可;否則，以較高的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，在維護(hù)家庭成員利益的同時(shí)卻犧牲了購(gòu)房人的利益，形成顧此失彼的局面。
