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競拍來的房無法入住房地產(chǎn)拍賣瑕疵引發(fā)新糾紛
2006年08月17日0918海南日報
隨著拍賣事業(yè)的日益發(fā)達，尋常百姓參與拍賣的機會越來越多：你既可以參與競拍，也可以委托他人拍賣。拍賣行想拍出最高的價格，而買受人想花最少的錢買到最好的東西，拍賣中這種利益博弈，讓雙方有意無意地忽略某些瑕疵，引發(fā)出房地產(chǎn)買賣中的新型糾紛。
買受人：出讓地如何成了劃撥地
法院：拍賣行未能核實有錯
明明是出讓地，卻在拍賣中聲稱劃撥地，那么土地過戶中這筆出讓金誰來付。經(jīng)過訴訟，沒有盡職核實的拍賣行最終因為瑕疵交了這筆學費。
案情回放
2002年10月，瓊山法院與海南一拍賣事務(wù)所（下稱拍賣事務(wù)所）簽訂委托拍賣協(xié)議，決定將府城鎮(zhèn)鳳翔路一棟三層樓房拍賣，當時載明為出讓地。同年11月，海口一維修服務(wù)公司（下稱服務(wù)公司）通過競價，競買到這棟房產(chǎn)及土地，成交金額233萬元。據(jù)此，服務(wù)公司順利辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但在辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)時被告知該地是劃撥地，尚需補繳出讓金40萬元。為此，服務(wù)公司多次要求拍賣事務(wù)所補交該款，但沒有得到答復。2005年3月，服務(wù)公司只好自己出資補交出讓金，才將該地使用權(quán)過戶到自己名下。
服務(wù)公司認為，拍賣事務(wù)所未能全面履行自己義務(wù)，致其蒙受巨大的損失，遂向法院訴求，要求拍賣事務(wù)所歸還其墊付的土地使用權(quán)出讓金40萬元，并賠償損失54萬元。
拍賣事務(wù)所則認為，自己在拍賣過程中無違法違約行為，對后來才發(fā)現(xiàn)的土地使用權(quán)出讓金也無過錯。未預(yù)留土地出讓金，是因為法院委拍資料表明拍賣土地是出讓地，錯在瓊山法院審查不嚴而將出讓金劃給案件申請人中行瓊山支行。中行瓊山支行收取此款屬不當?shù)美－偵椒ㄔ骸⒅行协偵街袑Υ司羞^錯，應(yīng)共同承擔賠償服務(wù)公司土地使用權(quán)出讓金的責任。
2005年10月，一審法院經(jīng)過審理后認為，雖然瓊山法院錯將實為劃撥地的土地當成出讓地，但拍賣事務(wù)所未盡職責按照拍賣法的規(guī)定，對委托人所提供的資料進行核實也存在過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任。但原告在競買成交后，已順利辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，該土地使用權(quán)過戶手續(xù)遲延辦理，不影響服務(wù)公司對該房產(chǎn)的正常使用，賠償損失的主張沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。一審判令拍賣事務(wù)所支付土地出讓金40萬元及利息。
一審宣判后，服務(wù)公司與拍賣事務(wù)所均提起上訴。經(jīng)過二審法院調(diào)解，在拍賣公司支付52萬元后，服務(wù)公司放棄了其他訴求。
律師點評
海南瑞來律師事務(wù)所廖暉律師個人認為，本案主要涉及到拍賣財產(chǎn)的瑕疵問題。執(zhí)行中拍賣的財產(chǎn)，一般都不是全新的或第一手的財產(chǎn)，在這種情況下財產(chǎn)自身潛在的瑕疵就有可能對財產(chǎn)的價值造成影響。該案例中由于拍賣公司沒有對拍賣標的進行核實，造成競買人補繳出讓金40萬元，這個責任是拍賣公司的義務(wù)。因為《拍賣法》第四十二條規(guī)定：“拍賣人應(yīng)當對委托人提供的有關(guān)文件、資料進行核實。”
買受人：拍來的大廈無法經(jīng)營
法院：安置下崗職工超出規(guī)定
經(jīng)過激烈競標拍來的大廈，卻因職工安置問題無法正常經(jīng)營。面對拍賣公司負責安置職工費用承諾，法院認為超出了法律規(guī)定。正因如此，發(fā)現(xiàn)重大瑕疵的買受人并沒得到賠償。
案情回放
2002年12月，海南一拍賣有限公司（下稱拍賣公司）接受農(nóng)行海南省分行營業(yè)部委托，公開拍賣其位于海口市和平南路的“六合大廈”整幢大樓的房屋產(chǎn)權(quán)。2003年1月，拍賣公司與海口一運輸服務(wù)有限公司（下稱運輸公司）簽訂競買協(xié)議，約定“六合大廈現(xiàn)有的職工安置問題，按照省政府的有關(guān)規(guī)定進行安置，所需費用由委托方負責。如委托方不負責，則由拍賣公司負責職工安置問題費用”。
2003年1月，拍賣公司公開拍賣六合大廈房產(chǎn)權(quán)，運輸公司以1600萬元價格競得，并辦理了過戶手續(xù)。但原六合大廈員工因安置費沒有得到解決，四處上訪申訴，使其無法正常經(jīng)營。運輸公司因此不愿交納拍賣傭金44萬元及代辦費4萬元，拍賣公司遂訴訟至法院。
2004年8月，法院經(jīng)過審理后認為，關(guān)于職工安置問題及補償費用由拍賣公司承擔的約定，超越了公開拍賣標的物的范圍，違反了拍賣法的有關(guān)規(guī)定，該條款應(yīng)屬無效。職工安置及補償費用，國家勞動法、地方法規(guī)有明確的規(guī)定，此問題應(yīng)由勞動管理部門協(xié)調(diào)解決，拍賣公司并無法律上的義務(wù)。運輸公司違約在先，因此一審判令支付拍賣傭金44萬元及代辦費4萬元。
律師點評
海南瑞來律師事務(wù)所廖暉律師個人認為，本案主要涉及到的是合同法中關(guān)于拍賣合同效力的問題，本案中運輸公司以1600萬元價格競得了六合大廈，并辦理了過戶手續(xù)。即拍賣合同中合同標的已經(jīng)履行完畢，合同已經(jīng)生效。但是關(guān)于職工安置問題及補償費用由拍賣公司承擔的約定，超越了公開拍賣標的物的范圍，違反了拍賣法的規(guī)定，該條款應(yīng)屬無效。根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于運輸公司對該條款的簽訂也負有過錯，所以該條款的無效并不能避免運輸公司支付拍賣傭金的義務(wù)。
買受人：競拍的房子無法居住
法院：了解瑕疵風險自擔
拍來的12套住房卻無法入住，法院并沒有支持買受人關(guān)于瑕疵的訴訟，原因就在于拍賣行事先已經(jīng)告知住房的瑕疵。
案情回放
2004年4月，王先生通過拍賣競買得到中行文昌支行委托海南一拍賣有限公司的12套房產(chǎn)的所有權(quán)，并辦理了過戶手續(xù)。但他領(lǐng)取房產(chǎn)證后，發(fā)現(xiàn)上述房產(chǎn)已有人居住，無法順利接收。遂訴請法院，要求銀行和拍賣公司將房產(chǎn)交到他的手里。
銀行和拍賣公司在答辯中稱，王先生是在了解競買標的瑕疵，即有職工居住，清場困難的情況下，與他們簽訂的競買協(xié)議的。而他們的義務(wù)，提供現(xiàn)有資料協(xié)助王先生。現(xiàn)在他們已提供了現(xiàn)有資料協(xié)助他順利辦理了過戶手續(xù)，已全部履行了其應(yīng)盡的義務(wù)，并無不當。